2026年初，一则来自地产巨头的业绩预告震动了整个行业。
万科这个曾经被誉为行业典范的企业，以820亿元的年度预亏登上A股亏损榜首。
更令人心惊的是，其前董事长郁亮在退休后不足一个月，便被传出失联半个月的消息。
双重危机之下，万科是否已经走到万劫不复的边缘？而这场看似突然的崩塌，其实早已暗藏伏笔。
神话破灭
在过去几十年里，房地产行业仿佛一条黄金赛道，只要掌握拿地、融资、建房、卖房的循环逻辑，便几乎可以躺着赚钱。
高周转和高杠杆的模式，使得许多房企快速崛起，而万科正是其中最耀眼的代表。
它从百亿营收逐步发展成为千亿巨头，常年保持稳定盈利，分红慷慨，成为业内效仿的标杆。
然而，依赖杠杆撬动规模的增长模式，终究犹如空中楼阁，一旦行业拐点降临，崩塌只是时间问题。
随着房地产市场进入深度调整期，房价回落、销量锐减，那些潜伏在资产端的风险开始集中爆发。即便是万科这样的巨头，也未能幸免。
2025年，万科将这一年定义为深铁时代元年，试图通过调整寻找生路，但从后续表现来看，这些努力收效甚微。
官方公布的亏损原因直击要害，开发业务结算规模下降、结算项目地价成本偏高、毛利率持续低迷、信用与资产减值增加、非主业投资亏损、资产交易价格低于账面值。
多重因素叠加，共同推向了820亿元的巨额亏损。
尽管万科的经营服务业务如长租、物业、物流等依然稳健，甚至收入达到数百亿元，但这些利润根本无法对冲开发业务的断崖式下滑。
从数据看，万科的销售额同比降幅远超行业平均水平，债务压力尤为突出，现金短债比远低于安全线，流动性危机已经显现。
内部震荡
万科的亏损并非一蹴而就，而是一个持续恶化的过程。
2024年亏损492亿元，2025年预亏820亿元，两年累计亏损超过1300亿元，日均亏损高达6亿元以上。
曾经的行业优等生，如今却成了烧钱大户，规模神话彻底破碎。
与此同时，万科高层频繁动荡，进一步动摇了市场信心，2025年1月，郁亮辞去董事长职务，由深铁集团董事长辛杰接任。
总裁祝九胜也因身体原因退居二线，这一系列人事变动，被视为深铁全面接管万科的标志，也终结了万科长达三十年的职业经理人主导时代。
然而动荡并未停止，同年10月，辛杰也辞去董事长职务，黄力平接任，短短一年内，董事长两次更迭，这在任何企业中都极不寻常，也从侧面反映出万科内部的困境。
郁亮作为万科的灵魂人物之一，其处境更是充满争议。
他在万科工作长达36年，曾以财务审慎和战略前瞻著称，那句活下去的口号，一度被视为对行业危机的预警。
然而，在离职前后，他深陷风波，失联传闻更让事件蒙上层层迷雾，与郁亮形成对比的是，创始人王石很快通过社交媒体自证未失联，这也让郁亮的沉默显得更加扑朔迷离。
资金迷局
在房价下行周期中，万科高达4200亿元的存货和1200亿元的投资性房地产，成为减值的主要来源，这种亏损虽多为账面亏损，并非实际现金流出，但却足以拖垮利润表。
真正致命的是现金流危机，截至2025年三季度，万科有息负债超过3600亿元，其中一年内到期债务高达1500多亿元。
而公司账面货币资金中，大部分是受监管或共管的死钱，可自由支配的活钱仅剩不足9亿元，这也是为什么股东深铁提供的借款额度，恰好只能覆盖当期部分债务，一分不多、一分不少。
回顾万科过去二十年的辉煌，累计净利润超过2800亿元，其中2020年净利润曾达415亿元。
但这些利润并未充分转化为健康的现金流，反而被三大黑洞吞噬，高比例分红消耗了留存利润，过度扩张沉淀在土地和存货中，多元化业务持续亏损且未能形成第二增长曲线。
曾经引以为傲的资产，在行业下行期成为沉重包袱，为回血求生，万科不得不甩卖资产，从深圳总部到冰雪业务，但低迷市场中只能割肉出售。
曾经的未分配利润从近千亿腰斩至百亿，巨亏落地后甚至可能转负，几十年积累的老本几乎亏光。
绝境求生
面对如此困境，万科并未坐以待毙，2025年，万科依然完成了11.7万套房屋的保质交付，其中部分项目甚至提前交付，多地项目实现百分之百收房率。
这些扎实的交付成果，是万科稳住市场信心的关键举措。
同时，万科也在积极推动降本增效，开发业务管理费用连续两年下降，经营服务业务虽然规模尚不足以支撑整体体量，但物业、物流、长租等领域仍是其转型的重要方向。
大股东深铁集团持续提供数百亿元借款支持，也为万科缓解资金压力提供了关键支撑。
从财务角度看，万科三季报显示经营性现金流已接近转正，若能在资产处置和销售回款上持续发力，未来仍有希望实现现金流由负转正。
一旦现金流回正，盈利恢复便只是时间问题，此外，业绩亏损主要由资产减值导致，并非全部为实际现金损失，这也意味着公司并未真正伤筋动骨。
当然，这一切的前提是万科能够应对即将到期的债务压力，并在行业转型中找到新的生存逻辑。
房地产行业的高杠杆、高周转模式已经走到尽头，未来的估值逻辑和发展路径必将发生根本性变化。
万科的困境，既是自身战略与周期碰撞的结果，也是整个行业转型阵痛的缩影。
站在悬崖边的万科，正面临着生死考验，是被市场彻底抛弃，还是在绝境中完成蜕变？答案尚未揭晓。
但可以确定的是，它的命运不仅关乎自身存亡，也将为整个房地产行业提供深刻的镜鉴。
旧时代已经终结，新时代的答案，仍在风雨中书写。
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